Gabay sa Amilyar: Pagbabayad, Requirements at Takdang Petsa

Ang amilyar ay taunang buwis sa ari-arian na binabayaran sa lokal na pamahalaan kung saan ito naroon. Saklaw nito ang lupang nabubuwisan, gusali at iba pang real property. Sa LGU magbayad, hindi sa BIR. Nasa RA 7160, Sections 232–235 ang pangunahing mga tuntunin.

Taunan ang amilyar, hindi buwanang hulog sa housing loan. Maaaring bayaran nang buo o kada quarter. Hindi awtomatikong nawawala ang buwis dahil bakante o minana ang ari-arian.

Tantiyang taunang buwis = assessed value ng lupa at gusali × basic rate, dagdag ang SEF, bawas ang kuwalipikadong diskuwento. Hiwalay na isasama ang utang sa nakaraang panahon at interes. Hanggang 1% ang basic rate sa mga lalawigan at hanggang 2% sa mga lungsod at munisipalidad sa Metro Manila. Hanggang 20% ang assessment level ng lupang residential; 0% hanggang 60% naman sa bahay, depende sa halaga. Maaaring mas mababa ang itinakda ng lokal na ordinansa.

Nasa RA 7160, Sections 218 at 233–235 ang mga pinakamataas na rate sa ibaba. Para sa bayad sa 2026, gamitin ang kasalukuyang assessment at rate ng inyong LGU. Hindi ito bagong pambansang rate para sa 2026.

Sa halimbawa ng bahay at lupa, ₱300,000 ang assessed value ng lupa at ₱1,000,000 ang sa gusali. Kulang ang kuwenta kung 20% lang ang gagamitin sa buong ari-arian. Magiging ₱31,200 ang ₱39,000 kung may 20% diskuwento, pero kailangan munang alamin kung ibinibigay ito ng LGU at pasok ang iyong bayad.

Hindi sapat ang sukat ng lupa: mahalaga ang lokasyon, klasipikasyon, opisyal na halaga, gusali at assessment level. Kaya walang iisang sagot sa “magkano ang amilyar sa Cavite o Pampanga?” Alamin ang LGU at tingnan ang TD. May assessment tables at hiwalay na input para sa lupa at gusali ang calculator sa Ingles. Tantiya ito; sa statement ng treasurer manggagaling ang kumpirmadong bill.

Kung kailangan ng PDF ng kuwenta, gamitin ang print/save-as-PDF button para sa talahanayan at mga kondisyon nito. Gabay ito, hindi opisyal na assessment o resibo.

Batayang batas: RA 7160, mga Seksyon 218, 233-235.

Lupang agricultural, commercial at bakanteng lote

Gamitin ang klasipikasyon sa assessment record. Sa RA 7160, Section 218, hanggang 20% ang assessment level para sa residential at timberland, 40% sa agricultural, at 50% sa commercial, industrial at mineral land. Iba ang talahanayan para sa gusali. Huwag gamitin ang porsiyento ng residential land sa lahat ng ari-arian.

Maaaring may basic RPT at SEF kahit bakante ang lote. May hiwalay na idle-land levy na hanggang 5% ng assessed value kung may lokal na ordinansa at saklaw ng mga kondisyon sa RA 7160, Sections 236–238. Hindi lahat ng bakanteng lote ay saklaw. Itanong sa assessor kung naaangkop ito at kung may exemption.

Nagsisimula ang taunang obligasyon sa RPT tuwing Enero 1. Pinapayagan ng RA 7160, Section 250 ang apat na pantay na hulog na walang interes kung mababayaran sa o bago ang March 31, June 30, September 30 at December 31. December 31, 2026 ang ikaapat na takdang petsa para sa 2026. Alamin ang lokal na processing cutoff at anumang legal na extension; huwag ipagpalagay na awtomatikong uusog ang petsa dahil holiday o may aberya ang portal.

Puwedeng magbayad nang buo, pero LGU ang nagtatakda ng diskuwento at advance-payment cutoff. Hanggang 20% ang pinapayagan ng RA 7160, Section 251. Sa 2026 schedule ng QC, hanggang December 31, 2025 ang 20% advance discount at hanggang March 31, 2026 ang 10% prompt-payment discount. Lumipas na ang dalawang petsa. Walang diskuwento ang quarterly installments sa abisong iyon. Huwag gamitin sa 2027 ang lumang alok nang walang bagong abiso.

Kung kalagitnaan ng taon binili ang ari-arian o bago ang assessment, itanong sa treasurer ang panahong dapat bayaran at itugma sa kontrata. Hindi awtomatikong nawawala ang atraso dahil nagbago ang may-ari o may bagong TD.

Batayang batas: RA 7160, mga Seksyon 246, 250-251.

Hindi pareho ang tax declaration at amilyar. Rekord sa pagtatasa ang una; buwis ang ikalawa. Maaaring tumukoy ang “RETR” sa real estate tax receipt; linawin sa tanggapang humihingi nito.

Para kumuha ng TD o certified copy, hingin sa assessor ang form at listahan ng ID, dokumento ng pagmamay-ari o awtorisasyon. Magkaiba ang proseso para sa paglilipat, mana at paghingi lang ng kopya. Dalhin ang lumang TD o resibo kung mayroon. May online na serbisyo ang assessor ng Quezon City; sariling proseso ang ibang LGU. Walang iisang pambansang presyo para sa tax declaration.

Kung kailangan ng sample na TD o resibo, gamitin ang inilabas ng opisina o humingi ng kopyang tinakpan ang personal na detalye. Suriin ang pangalan, address, numero ng lupa o gusali, assessed value at taon. Hindi laging opisyal na resibo ang payment confirmation. Maaaring hiwalay ang aplikasyon, ID at awtorisasyon para sa clearance; tingnan ang mga hinihingi ng QC.

1. Hanapin ang account. Ipakita ang TDN sa assessor o treasurer. Kung walang TD o lumang resibo, ibigay ang detalye ng ari-arian at ipahanap ang rekord. Huwag manghula ng TDN.
2. Humingi ng statement. Suriin ang pangalan, lokasyon, magkahiwalay na account ng lupa at gusali, buwis, atraso, interes at diskuwento.
3. Piliin ang iskedyul ng bayad. Itanong kung aling quarter ang masasaklaw. Inuuna ang lumang atraso ayon sa RA 7160, Section 250.
4. Magbayad sa awtorisadong counter o portal. Kunin ang reference number at opisyal na resibo, o tagubilin sa pagkuha nito.
5. Tiyaking naitala ang bayad. Suriin ang TDN at panahong nakasaad sa resibo at magtabi ng kopya. Ipaayos kung maling ari-arian ang nalagyan ng bayad.

Kung bagong bili ang ari-arian, itugma ang clearance at mga resibo ng nagbenta sa rekord ng treasurer. Maaaring nakasaad sa kontrata kung sino ang sasagot sa buwis, pero hindi nito binubura ang atrasong nakakabit sa ari-arian. Ipa-update nang hiwalay ang rekord ng assessor.

Wala pang tax declaration?

Sa assessor muna pumunta. Hingin ang checklist para ideklara ang lupa o bagong improvement at dalhin ang hawak na rekord ng pagmamay-ari at ari-arian. Sa RA 7160, Section 203, kailangang magdeklara sa loob ng 60 araw mula sa acquisition o completion o occupancy ng improvement, alinman ang mauna. Kailangang maayos ang assessment bago makumpirma ng treasurer ang babayaran. Hindi exemption ang kawalan ng tax declaration.

Depende sa LGU kung puwedeng magbayad online. Buksan ang payment link mula sa opisyal na website nito; walang iisang pambansang amilyar lookup. May serbisyong para lang sa billing statement at may tumatanggap ng bayad. Kapag hindi makita ang TDN, maaaring hindi pa naka-link o digital ang rekord: hindi ibig sabihin na walang buwis.

1. Buksan ang opisyal na serbisyo at magrehistro kung kailangan.
2. Hanapin o i-enroll ang TDN/PIN. Tiyakin ang ari-arian at pangalan bago magpatuloy.
3. Suriin ang statement, taon, quarter, atraso, diskuwento at transaction fee.
4. Gamitin ang paraang nakalista sa portal. Huwag magpadala sa personal na account mula sa hindi inaasahang mensahe.
5. I-save ang confirmation. Sundin ang proseso ng LGU sa resibo at tiyaking na-credit ang tax account.

Kung nabawasan ang bank account o wallet pero nag-error ang portal, itabi ang reference at ipasuri sa treasurer bago magbayad muli. Kung walang rekord, kontakin ang assessor o treasurer gamit ang detalye sa opisyal na website. Hindi nangangahulugan ang online access na bukas sa lahat ang pribadong rekord ng bawat may-ari.

Quezon City: Sa opisyal na payment guide, piliin ang RPT Payment sa QC E-Services, hanapin ang TDN, tiyakin ang pangalan, idagdag ang mga account at suriin ang bill. Nandoon din ang tagubilin sa pagpapadala ng payment confirmation at pagkuha ng resibo. Kung wala ang TDN, sundin ang support process; huwag gumamit ng rekord ng ibang ari-arian. May onsite na bayaran sa payment lounge ng City Treasurer at mga awtorisadong centre.

Pasig: May link sa online system at mga onsite na lugar ang opisyal na abiso. Gamitin ang kasalukuyang link doon. Nasa Treasurer's Charter ang proof of payment at ID para sa pagkuha ng resibo, at awtorisasyon kung kinatawan ang kukuha.

General Trias, Cavite: Nakalista ang kasalukuyang TDN sa Citizen's Charter para sa assessment at collection ng RPT. Humingi ng kasalukuyang statement at payment channel sa city treasurer. Revenue code ng lungsod ang susundin, hindi isang pangkalahatang rate para sa Cavite.

Imus at iba pang LGU sa Cavite: Alamin muna kung sa Imus, General Trias o ibang lungsod/munisipalidad naroon ang ari-arian. Humingi ng TD sa assessor at kasalukuyang payment link sa treasurer na iyon. Hindi sakop ng portal ng isang lungsod ang buong Cavite.

Antipolo: May inilabas na abiso sa online payment at advance discount ang lungsod. Lumipas na ang December 31, 2025 cutoff nito. Humingi ng kasalukuyang portal at abiso; huwag ituring na bukas pa ang lumang alok.

Las Piñas, Makati, Manila, Taguig, Mandaluyong, Cebu City at Pampanga: Sa treasurer ng LGU ng ari-arian magtanong. Lalawigan ang Pampanga, hindi iisang citywide payment account. Hingin ang statement, awtorisadong lugar at availability ng online payment. Hindi patunay ng kasalukuyang alok ang search result tungkol sa diskuwento noong 2025 o unang bahagi ng 2026.

Ayon sa RA 7160, Section 255, may 2% interes bawat buwan sa hindi nabayarang RPT, hanggang 36 buwan. Sa atrasong ₱3,000 na hulog, ₱360 ang dagdag sa anim na buwan. Sa interes ang limitasyon; hindi nito binubura ang pangunahing utang. Humingi ng detalyadong statement bawat taon at quarter sa halip na isang penalty lang ang ilapat sa lahat.

Maaaring humantong ang atraso sa levy at public auction matapos ang itinakdang abiso at proseso. Hindi agad lumilipat ang pagmamay-ari dahil sa isang hindi nabayarang hulog, pero mapanganib balewalain ang mga abiso. Magtanong sa treasurer at agad humingi ng payong legal kung may levy o auction notice.

Ang pambansang tulong sa RA 12001 ay para sa kuwalipikadong penalties, surcharges at interes sa saklaw na atraso: hindi pangkalahatang pagbura ng pangunahing buwis. July 5, 2026 ang katapusan ng dalawang-taong palugit sa BLGF implementing rules. Sa pagsusuri nitong October 19, huwag umasa sa abiso noong 2025 o mas maagang bahagi ng 2026. Kung may sinasabing extension o lokal na relief, hingin ang batas/ordinansa at kasalukuyang cutoff.

Batayang batas: RA 7160, mga Seksyon 255-260.

Maaaring may RPT assessment ang condo. Hingin ang declaration at statement ng unit at anumang parking space na hiwalay ang assessment. Hindi awtomatikong bayad sa RPT ng unit ang association dues. Itanong sa administrator kung anong buwis sa common property ang sinasagot nito at humingi ng resibo sa buwis na kinokolekta nito sa iyo.

Maaari pa ring may amilyar ang ari-ariang naka-housing loan. Hindi sapat na dahilan para maging exempt ang mortgage, bakanteng bahay o pagtira ng kapamilya. Alamin sa kontrata kung sino ang magbabayad at tiyaking naitala ang bayad.

Batayang batas: RA 7160, mga Seksyon 232-234.

Sa kaukulang LGU bayaran ang amilyar. Hiwalay ang pagpapasa ng resibo sa Pag-IBIG sa pagbabayad ng buwis o buwanang housing loan. Halimbawa, may transaksiyong humihingi ng updated tax declaration at real estate tax receipt sa housing-loan checklist. Hindi iyon pangkalahatang taunang submission instruction para sa lahat ng borrower.

Kung may natanggap na paalala, tingnan ang loan documents o kumpirmahin sa servicing branch ang tamang upload, email o counter, property/loan reference at taon ng buwis. Itago ang resibo at acknowledgement. Hindi nababayaran ang utang sa LGU sa simpleng pagpapadala ng kopya sa Pag-IBIG.

Hindi: hindi sapat ang pagbabayad lamang. Ipinaliwanag ng Korte Suprema na hindi sapat na katibayan ng pagmamay-ari ang tax declaration lamang. Bayad sa buwis ang pinatutunayan ng resibo; hindi ito deed of sale o paglilipat ng titulo. Ibang dokumento at legal na pagsusuri ang kailangan sa usapin ng pagmamay-ari at posesyon.

Magkaiba ang pananagutan ng may-ari at napagkasunduang reimbursement ng nangungupahan. Kung nagbabayad para sa magulang, landlord o nagbenta, itabi ang awtorisasyon at rekord nang hindi itinuturing na nabili mo na ang ari-arian. Para sa lokal na serbisyo ang amilyar; para sa edukasyon ang SEF ayon sa Local Government Code.

Kung magkakasamang may-ari, pag-usapan kung sino ang magbabayad at magkano ang ambag ng bawat isa. Magtabi ng kopya ng resibo para sa lahat. Nakakabit sa ari-arian ang tax lien kaya maaaring maapektuhan ang lahat ng co-owner kapag may atraso. Dapat ding bantayan ng mga tagapagmana ang account habang inaayos ang estate. Hiwalay ang estate tax at paglilipat ng titulo.

May mga exemption at kondisyon sa RA 7160, Section 234: kabilang ang ilang ari-arian ng pamahalaan, ari-ariang aktuwal, tuwiran at eksklusibong ginagamit para sa nakasaad na relihiyoso, kawanggawa o edukasyonal na layunin, ari-arian ng rehistradong kooperatiba at ilang makinarya. Hindi sapat ang pagsasabing exempt ka; isumite sa assessor ang dokumento. Hindi pangkalahatang exemption sa seksiyong iyon ang pagiging senior citizen lamang.

Suriin ang aktuwal na gamit, sukat ng lupa, halaga ng gusali at assessment level. Karaniwang 60 araw mula sa pagtanggap ng nakasulat na assessment notice ang panahon ng appeal sa RA 7160, Section 226. Sa tax protest sa RA 7160, Section 252, may payment under protest at nakasulat na protesta sa loob ng 30 araw mula sa bayad. Magkaibang proseso ang mga ito; itanong kung alin ang naaangkop at humingi ng payo bago lumipas ang deadline.

Batayang batas: RA 7160, mga Seksyon 226, 234, 252.

Puwede bang mag-refund o tax credit?

Kapag napatunayang ilegal o mali ang assessment at ito ay ibinaba o inayos, pinapayagan ng RA 7160, Section 253 ang nakasulat na claim para sa refund o tax credit sa provincial o city treasurer sa loob ng dalawang taon mula sa pagkakaroon ng karapatan sa adjustment. Itago ang desisyon, resibo at payment reference. Iba ito sa pending transfer o dobleng online payment: agad itong ipasuri sa treasurer at payment provider bago magbayad muli.

Binabago ng RA 12001 ang balangkas ng property valuation at schedule of market values. Hindi awtomatikong umiiral sa iyong bill ang isang panukalang schedule. Hingin ang ordinansa, petsa ng bisa, bagong assessed value at paliwanag sa transitional limit.

Sa Section 29, may limitasyong 6% sa pagtaas sa unang taon ng bisa ng aprubadong schedule, batay sa real property taxes na na-assess bago nagkabisa ang batas at sa mga uri ng buwis na saklaw nito. Hindi ito permanenteng pambansang 6% taunang tax rate o garantiya na hindi lalampas sa 6% ang lahat ng susunod na bill. Tingnan ang RA 12001 at ipaliwanag sa assessor ang iyong assessment.

Hiwalay ang taunang amilyar sa capital gains tax, documentary stamp tax, local transfer tax at estate tax. Maaaring iba ang buwis sa ordinary asset kaysa capital asset; huwag basta gamitin ang 6% sa lahat ng bentahan.

Tingnan ang aming gabay sa buwis sa bentahan, gabay sa nagbebenta o gabay sa mana sa Ingles. Hingin sa treasurer ang RPT status at ipalipat nang hiwalay ang assessment record sa assessor.